Koti

Talopakettien kilpailutus – miten vertailla tarjouksia?

img_5004

Tässä postauksessa ajattelin käydä hieman läpi sitä, mitä tapahtuu kilpailutusprosessissa, kun pitäisi löytää se täydellinen talopaketti ja paras mahdollinen talotoimittaja. Mitä olisi hyvä osata ottaa huomioon ja mitä asioita talopakettitarjouksista pitäisi muistaa syynätä ja vertailla? Kyseessähän on siis tarjouskierros ja kahvittelut talofirmojen myyntiedustajien tykönä. Lopuksi on aika vertailla saatuja tarjouksia, jotka eivät suinkaan ole identtisiä toistensa kanssa, vaan eri talopakettien toimittajien tarjouksiin sisältyvät toimitussisällöt ovat kaikki yksilöllisiä ja niissä voi olla suuriakin eroavaisuuksia keskenään. Mikäli tässä vaiheessa vastaava mestari on jo projektissa mukana, suosittelen käyttämään apuna hänen tietotaitoaan, kun tarjouskierroksen lopuksi vertailette saamianne tarjouksia ja niistä löytyviä eroja sekä yhtäläisyyksiä ja punnitsette parasta mahdollista vaihtoehtoa juuri teille. Eri talotoimittajien tarjouksissa on nimittäin huimasti eroja toimitussisällön laajuudessa ja toimitussisältöjä ja tilaajan vastuita vertaillessa tulee huomanneeksi ne syyt ja jipot, miksi joku talopaketti saattaa näyttää houkuttelevan edulliselta.

 

Meillä vastaavaa mestaria ei vielä tarjouskierroksella ollut tukenamme, sillä edelleen toisella silmällä silmäilimme asuntomarkkinoilla myynnissä olevia taloja ja siten pidimme takaporttia raollaan ajatellen, että mikäli myyntiin ilmaantuisikin unelmatalomme, luopuisimme talon rakentamisesta ja nappaisimme valmiin talon kiinteistönvälittäjältä. Tähän syynä oli äärimmäisen tiukka budjettimme emmekä olleet vielä ihan täysin vakuuttuneita siitä, että riittäisikö rahkeemme budjetin osalta talon rakentamiseen, kun kaikki kustannukset eivät vielä olleet tiedossamme lopullista budjettilaskelmaa varten. Niinpä emme uskaltaneet palkata vielä tarjouskierroksella vastaavaa mestaria, sillä emmehän itsekään olleet vielä aivan 100 prosenttisen varmoja, että toteutammeko talounelmamme ostamalla talon vai rakennuttamalla sen. Jos nyt olisin tuossa tilanteessa uudelleen, palkkaisin vastaavan mestarin tueksemme jo tarjouskierrokselle.

 

Tarjouskierros lähti käyntiin sillä, että selasimme netistä kymmenien talopakettitoimittajien nettisivujen tarjontaa läpi. Pistimme ylös muistiin meitä miellyttäviä talomalleja ja pohjapiirrustuksia ja vertailimme hintoja. Jätimme tarjouskierrokselta suoraan pois liian kalliilta vaikuttavat talofirmat sekä sellaiset, joiden laadusta olimme saaneet kuulla negatiivista muun muassa rakennusalan ammattilaisilta ja kiinteistönvälittäjiltä, joita tuttavapiiristämme löytyi. Netin keskustelupalstojen parjauksille eri talotoimittajia kohtaan en antanut arvoa lainkaan, sillä samoja parjauksia löytyy joka ainoaa talotehdasta kohtaan, kun vain googlaa ja toisekseen netin keskustelupalstojen valituksista suuri osa on nettitrollien provosointiyrityksiä tai niiden ihmisten mielipiteitä, jotka eivät ole asiallisesti osanneet hoitaa asiaansa sen tahon kanssa kenen kanssa ongelmatilanne olisi pitänyt selvittää eli talotehtaan. Päädyimme lopulta laittamaan tarjouspyynnön neljän eri talotehtaan myyntiedustajalle, sillä heidän valikoima miellytti silmää, valikoimasta löytyi mieluisia pohjaratkaisuja ja joiden hintojen uskoimme sopivan budjettiimme.

 

Tarjouspyyntö lähti Muurametaloille, Kastellille, Designtalolle sekä Jukkatalolle. Muurametalot valikoitui mukaan sen vuoksi, että he ovat tehneet itsensä tunnetuksi maalämpötaloillaan, kun maalämpö kuuluu heillä vakiona toimitussisältöön. Kastellille tarjouspyyntö laitettiin hinnan edullisuuden vuoksi, Designtalo ansaitsi tarjouspyyntömme sen vuoksi, että heidän nettisivuillaan esitelty yksilöllinen kotiräätälipalvelu ja pohjaratkaisun lähes rajaton muokattavuus kiinnostivat meitä ja Jukkatalon mallistosta puolestaan löytyi meitä kaikista eniten miellyttänyt pohjaratkaisu. Kaikki näistä olisivat lopulta mahtuneet budjettiimme, joten emme onneksemme joutuneet pakotetun valinnan eteen, jossa olisimme joutuneet valitsemaan talomme vain hinnan perusteella sen mukaan, mihin rahat riittävät. Saimme siis tehdä valintamme muihin kriteereihin pohjautuen.

 

Muurametalot oli ensisijaisesti se talotoimittaja, joka meitä eniten kiinnosti juurikin maalämmön vuoksi. Ennen lainaneuvottelujammekin kävimme nimenomaan Muurametalojen sisustusta vaille valmiin talon esittelyssä ja tuon esittelyn ja talomyyjän tapaamisen seurauksena päädyimme jättämään myös tarjouspyynnön muuttovalmiista talosta. Käytimme jopa lainaneuvotteluja varten lasketussa budjetissamme muuttovalmiin talopaketin hintana Muurametalojen 1,5 kerroksisen Kotiranta-talomallin hintaa. Tuolloin kuvittelin että maalämmön kuuluminen toimitussisältöön olisi jotenkin poikkeuksellista, mutta tarjouskierros osoitti meille, ettei maalämmön valitseminen toimitussisältöön kuuluvaksi tule muillakaan talotehtailla sen kalliimmaksi ja sen voi tilata ulkopuoliseltakin urakoitsijalta ihan yhtä hyvin, jolloin maalämpöurakan kilpailuttamisella voi lisäksi säästää vielä sievoisen summan rahaakin. Niinpä kiinnostuksemme Muurametaloihin suli oikeastaan siinä vaiheessa, kun huomasimme, että maalämmön saisimme mukaan pakettiin mistä tahansa muualtakin. Sen lisäksi esimerkiksi Designtaloon ja Jukkataloon verrattuna Muurametalojen talokirjan pohjapiirrustusten muokkausmahdollisuudet olivat hyvin rajalliset Muurametalojen käyttämän moduulirakentamisen vuoksi. Moduulit määrittelevät muun muassa paljolti ovien ja ikkunoiden paikkoja sekä talon mittoja eikä ne ole vapaasti muokattavissa, vaan moduulien katkokset on otettava suunnittelussa huomioon. Lisäksi Muurametaloilla toimitussisällössä lueteltuja asiakkaan vastuita tuntui olevan enemmän kuin muilla tarjouksen antaneilla talotoimittajilla tai voihan se olla, että nämä asiat oli vain heidän tarjouksessa selitetty jotenkin muita toimijoita pidemmin ja monimutkaisemmin.

 

Kastelli vaikutti myös hyvin lupaavalta eritoten hintansa puolesta ja mielenkiinnolla kävimme kuulemassa tarjouksen. Kastellissa ongelmalliseksi lopulta koimme kuitenkin sen, että näistä neljästä kilpailuttamastamme talotoimittajasta Kastellin pohjaratkaisut olivat kaikista vähiten muokattavissa. Jos vaikka olisimme halunneet hieman siirrellä sisäseiniä ja takanpaikkaa, olisi lisäkustannuksia tullut heti siksi, että tämä olisi vaatinut rakennuspiirrustusten uudelleen piirtämisen. Kastellin edulliset hinnat pohjautuivat mielestämme selkeästi siihen, että ihmiset ostavat juuri sen katalogissa esitellyn talopaketin ilman muutostöitä, jolloin Kastelli voi toimittaa valmiit lupakuvat copy-pastella liukuhihnalta suoraan. Siinä toimintatavassa ei sinällään mitään vikaa ole, jos löytää valmiista vaihtoehdoista juuri sen itselleen sopivan, mutta valitettavasti Kastellin pohjaratkaisuista ei löytynyt ihan meille sopivaa vaihtoehtoa. Niinpä Kastelli tippui pois laskuistamme myös.

 

Designtalo osoittautui selkeästi joustavimmaksi pohjaratkaisun ja yksilöllisen suunnittelun näkökulmasta tarkasteltuna, mutta silti hinnat muuttovalmiiden talopakettien osalta pysyivät hyvinkin maltillisena verrattuna muihin kilpailuttamiimme talotehtaisiin. Pohjaratkaisun sai valita talokirjan valmiista ehdotuksista, mutta ihan yhtä hyvin se voitiin piirtää täysin tyhjästä asiakkaan toiveiden mukaisesti ilman mitään lisäkustannuksia. Suunnittelulle ei ollut mitään rajoitteita ja meidänkin tarjous annettiin sellaisen pohjapiirustuksen pohjalta, jonka olimme itse tuoneet tarjouspalaveriin mukanamme. Saimme myös tässä tarjouspalaverissa parhaiten vertailtua eri lämmitysmuotojen kustannusvaikutuksia talopaketin hintaan. Alun perin olimme nimittäin kustannussyistä ajatelleet, että koska meille rakennetaan suhteellisen kompakteilla neliöillä (huoneistoala 100m²) energiatehokasta A-energialuokan taloa, voisi meille sekä talonrakennuskustannuksia ajatellen että myöhempiä lämmityskustannuksia ajatellen paras vaihtoehto olla se, että yhdistäisimme suoraan sähkölämmitykseen kunnollisen varaavan takan sekä ilmalämpöpumpun tai poistoilmalämpöpumpun. Kun tonttivaraus vahvistui ja asemakaavamääräyksemme määräsivät, että sallittuja lämmitysmuotoja olivat ainoastaan kaukolämpö tai maalämpö, jouduimme unohtamaan suoran sähkölämmityksen ja vertailemaan hintoja kaukolämmölle ja maalämmölle. Kaukolämmöstä emme olleet kovinkaan innostuneita yksipuolisen hintasanelun vuoksi, koska kaukolämpötoimittajaa ei voi kilpailuttaa ja sen rakentamis- ja käyttöönottokustannukset olisivat nousseet noin 10 000 euroon. Kaukolämmön kustannukset olisivat jääneet siten vain noin 3000 euroa edullisemmaksi kuin maalämmön, joten päätimme valita ekologisen maalämmön ja nauttia tulevaisuudessa lämmityksen helppoudesta ja edullisuudesta verrattuna suoraan sähköön, vaikka maalämpö olikin meille lämmitysmuodoista rakentamiskustannuksiltaan kaikkein kallein eikä se vuosien saatossa tuo meille kovinkaan suurta hintaetua verrattuna suoraan sähköön kalliimpien rakentamiskustannustensa vuoksi.

 

Jukkatalon valikoimasta löytyi meille lähes täydellinen pohjaratkaisu, joka olisi ollut meille juuri mieleinen vaatien vain hyvin hyvin vähäisiä muutoksia. Tuossa pohjaratkaisussa tuntui olevan neliöt supertehokkaasti käytetty ja sijoiteltu juuri sinne, mihin toivoimmekin lisää tilan tuntua. Saimme Jukkatalolta Tulikiven leivinuunillisesta takasta todella hyvän tarjouksen talopakettimme oheen ja myyjän avuliaisuus muun muassa meille kuuluvan maatyöurakan sisällön kartoittamisessa sekä myyjän antamat suositukset eri maatyöurakoitsijoista ja vastaavista rakennusmestareista olivat aivan omaa luokkaansa. Jukkatalon pohjaratkaisujen muokattavuus oli myös mieleemme, sillä se, että pohjaratkaisuihin olisi tehty muutoksia, ei tuntunut olevan ollenkaan ongelma, vaan myyjä kartoitti mielellään juuri meille sopivaa taloratkaisua.

 

Lopulta puntaroimme päätöstämme Jukkatalon ja Designtalon välillä. Päätös kääntyi lopulta nipin napin Designtalon puoleen, mutta lopputulos olisi voinut olla toinenkin, mikäli Jukkatalon myyntiedustaja olisi ollut tuohon aikaan paremmin tavoitettavissa. Hän oli meidän kannaltamme ehkä hiukan harmillisesti koulutuspäivillä juuri silloin, kun päätöksiämme puntaroimme ja koska emme tavoittaneet häntä silloin kovin hyvin lisäkysymyksiä ja tarjouksen perkaamista varten, taivuimme lopulta Designtalon puoleen. Sieltä meidän muuttovalmis talopakettimme nyt sitten tulee, Designtalolta, ja tähän mennessä ei ainakaan ole ilmennyt mitään valitettavaa, mutta tulen varmasti perkaamaan talotoimittajavalintaamme läpi vielä siinä vaiheessa, kun talomme on valmis ja meille luovutettu.

 

Mitä me sitten tarjouskierroksella vertailimme? Hintoja tottakai, mutta etenkin sitä, mitä ne hinnat pitävät sisällään. Osalla talotoimittajista esimerkiksi rahtikulut, mikä voi olla useita tuhansia euroja, laskutetaan vielä talopaketin hinnan päälle, kun taas toisilla rahti kuuluu ilmoitettuun talopaketin hintaan. Joissakin kunnissa radonputkiston asennus on pakollista, koska kunnan alueella on mitattu ohjearvot ylittäviä radonpitoisuuksia, kuten esimerkiksi täällä Jyväskylässä, joten myös tämän kuuluminen talopaketin hintaan kiinnosti meitä. Osassa tarjouksista radonputkisto kuului automaattisesti muuttovalmiiseen pakettiin ja osassa ei. Mikäli radonputkiston hinta lisätään vielä talopaketin hinnan päälle, tulee tästä reilun tuhannen euron lisäkustannus. Tonttikeskus on pakollinen osa uutta omakotitaloa, mutta kaikilla talotoimittajilla sekään ei kuulu välttämättä talopaketin hintaan. Tonttikeskuksen kautta kulkee omakotitalon sähköt ja siitä saadaan myös työmaan aikainen sähkö, joten sanomattakin on selvää, että sen tulisi kuulua mukaan toimitussisältöön. Lisäkustannus tonttikeskuksesta pyörii tuhannen euron tuntumassa.

 

Talopakettien välillä hintaeroja syntyy myös siitä, että laskutetaanko joka ainoa muutostyö erikseen jo siinä vaiheessa, kun pohjapiirustusta vasta suunnitellaan vai saako pohjapiirustuksen suunnitella vapaasti. Myös vakiotoimituksen toimitussisältö sisustamisen suhteen vaikuttaa hintaan. Saako seinät maalata muillakin väreillä kuin valkoisella, mitä laattoja on valittavissa, minkä kiintokalustetoimittajan kiintokalusteet kuuluvat pakettiin ja paljonko niihin on varattu rahaa talopaketin hinnasta? Millaiset ja minkä merkkiset kodinkoneet talopakettiin kuuluu? Kuuluuko toimitukseen mukaan esimerkiksi tuuletusikkunat ja sälekaihtimet? Entäpä perustukset? Paljonko talopakettiin kuuluu saunan laudemetrejä? Entäpä montako ikkunaa ja montako ovea taloon kuuluu ilman lisäveloituksia? Kuuluuko mukaan etuoven edustalle kuisti katoksineen ja muille ulko-oville kuuluuko toimitukseen rappuset oven eteen? Kuuluuko talotoimitukseen paloposti tai ulkovalaisimia? Paljonko pakettiin kuuluu pistorasioita ja kiinteitä valaisimia? Entäpä kattoturvatuotteet, onko niille määritelty jokin maksimimetrimäärä vai kuuluuko pakettiin se määrä, mitä rakennusmääräysten vaatimusten mukaisesti on asennettava? Kuuluuko talopakettiin talon sisäverkon rakentaminen mahdollista tulevaa kiinteää datayhteyttä varten ja paljonko taloon asennetaan datapistokkeita? Millainen lattia pakettiin sisältyy? Sisältääkö hinta vain muovimaton vai laminaatin? Mikäli laminaatti sisältyy vakiotoimitukseen, mikä on sen kulutuskestävyys? Pilipalilattioita, jotka vaativat uusinnan muutaman vuoden päästä, ei kannata hyväksyä. Myös muiden kuin ulko-oven laatu on hyvä varmistaa. Puupinnalla olevat kodinhoitohuoneen ja terassin ovet eivät kestä Suomen luonnonolojen armoilla montaa vuotta hyvänä. Niinpä mikäli talotoimitukseen vakiona kuuluu ulkopinnaltaan puupintaiset ovet, tulisi oven päälle rakentaa lippa, joka suojaa ovea suoralta sateelta ja tuiskulta. Mikäli oven päälle ei tule mitään pientä katosta, tulisi oven olla alumiinipinnoitettu, jolloin se kestää olla säiden armoilla. Tässä kohtaa me teimme virheen ja mikäli vastaava mestari olisi ollut tarjouskierroksella mukana, hän olisi osannut varmasti vinkata meille, että kannattaa kiinnittää huomiota ulko-ovien ulkopinnoitukseen. Nyt siis meille tulee kodinhoitohuoneen ja terassin ovet ulkopinnaltaan puupintaisina, mutta toimitukseen ei sisälly mitään lippaa näiden ovien päälle, joten lipat joudumme hankkimaan ja asentamaan itse talon valmistuttua. Onneksi kysymys ei ole kovin kalliista investoinnista, mutta tämänkin lisäkulun olisi voinut säästää, jos asian olisi osannut ottaa puheeksi jo tarjouskierroksella. Varmista myyntiedustajalta myös sisustusvalintojen hintavaikutukset, tuleeko lisähintaa esimerkiksi koristeristikoista ikkunoissa tai erilaisesta ovimallista ja mitä kustantaa jos haluat käyttää talon sisustamiseen erikoiskaakeleita ja tapettia tai mikäli haluatkin peruslaminaatin tilalle vaikkapa tammiparketin tai vinyylikorkkilattian?

 

Vertaile myös, mitä tarjouksessa on lueteltu asiakkaan vastuisiin ja hankittavaksi kuuluvaksi. Tavanomaisia tilaajalle kuuluvia töitä ovat maatyöt, vastaavan rakennusmestarin, pääsuunnittelijan sekä ulkopuolisen kvv:n työnjohtajan palkkaaminen, pihatyöt, rakennusjätteen varastointi ja poiskuljetus kaatopaikalle, tavaroiden vastaanotto ja sisäänkanto, kuormalavojen hankinta tontille, työmaasiivous, loppusiivous, tonttiliittymien hankinta ja mahdollisten lämmityslaitteiden, kuten voimavirtapuhaltimen hankinta. Näissä asiakkaan vastuissa voi kuitenkin olla huomattaviakin eroja eri talotoimittajien välillä, joten ennen tarjouksen hyväksymistä tutustu omaan vastuualueeseesi tarkoin, jotta myöhemmin ei tule yllätyksiä.

 

Käy läpi myös rakennettavan talon energiatehokkuus sekä äänieristykset. Toisilla talotehtailla pitkälle mietityt energiatehokkaat ratkaisut kuuluvat vakiona toimitussisältöön, kun taas toisilla toimijoilla lisäeristyksistä joutuu maksamaan, kun eristykset ovat puutteelliset. Samaten varsinkin meluisilla alueilla rakennuksen äänieristykseen kannattaa kiinnittää huomiota, sillä mikäli alueella rakennusvalvonta vaatii äänieristyslaskelman eikä talo täytä äänieristysvaatimuksia, koituu tästä tilaajalle vääjäämättä lisäkuluja. Myyjän kanssa kannattaa myös keskustella siitä, että mitä jos jokin asia ei olekaan yhtä laadukkaasti tehty kuin on luvattu ja muuton jälkeen ilmeneekin vikoja, joita ei sen ikäisessä talossa vielä pitäisi olla, niin miten takuukorjaus hoituu? Täytyykö tilaajan reklamoida vaivalloisesti jokaisesta mahdollisesta viasta vai onko tilaajalle jo mahdollisesti valmiiksi ennalta mietitty väylä, miten tällaiset tilanteet tulee hoitaa. Valitsemallamme Designtalolla homma hoituu esimerkiksi niin, että ensimmäisen vuoden aikana ilmenneet viat voi kerätä itselleen muistiin ja vuoden kuluttua saa vielä toimitussisältöön automaattisesti kuuluvana takuukorjauksen näille ilmenneille vioille ja puutteille, joista voi sitten kerralla ilmoittaa.

 

Varmista vielä myyjältä uudestaan ja uudestaan, että onko tämä tarjouksessa esitetty hinta todella se hinta, jolla talo nousee tontille vai onko myöhemmässä vaiheessa tulossa vielä lisäkustannuksia. Hyvä on ottaa puheeksi esimerkiksi tilanne, että mitä jos rakennusvalvonta vaatiikin lisäämään kattoturvatuotteita (esimerkiksi kattosillat ja lumiesteet) enemmän kuin mitä tarkastus- ja/tai lupakuviin on merkitty tai mitä jos KVV-mitoitusta tehdessä tuleekin ilmi, että käyttövesiverkostoon onkin asennettava vakiopaineventtiili korkean verkostopaineen vuoksi tai mitä jos painetaso jääkin liian alhaiseksi ja joudutaan miettimään verkostopaineen korottamiseen ratkaisuja. Kuka kantaa vastuun silloin lisäkustannuksista? Näistä asioista esimerkiksi olemme itse joutuneet keskustelemaan talotoimittajan kanssa sen jälkeen, kun talokauppa on lyöty lukkoon ja rakennushanke on lähtenyt etenemään.

 

Tarjouksia vertaillessa läpi käytäviä asioita on hurjan paljon ja juuri siksi olisikin loistava tilanne, jos vastaavan mestarin tietotaito olisi jo tässä vaiheessa käytettävissä. Ilman vastaavaa mestariakin kuitenkin pärjää, kunhan vain muistaa lukea tarjoukset läpi uudelleen ja uudelleen ja kysyä myyntiedustajilta aivan kaikki mahdolliset mieltä askarruttavat asiat. Hyödyksi kannattaa käyttää myös tuttavien tietotaitoa ja kokemuksia, jotka ovat viime vuosina rakennuttaneet muuttovalmiin talon. Mukavan myyjän viihdyttäviin myyntipuheisiin ei kannata haksahtaa, vaan lopullinen päätös kannattaa itselleen perustella niillä faktoilla, jotka on luettavissa talopakettitarjouksen sivuilta.

img_5011

Tässä vielä linkit aiempiin  postauksiini liittyen talon rakentamiseen ja omakotitalounelmiimme:

Unelmista rakennuslupaan

Asunto- tai rakennuslainan hakeminen – miten haaveilemansa lainan voi napata ilman vakuuksia?

Omakotitalon värisuunnitelma

Hei, me rakennetaan!

Olenko talon ostaja vai rakennuttaja?

Talo unelmaminälle vai todelliselle minälle?

Mainokset

Yksi vastaus artikkeliiin “Talopakettien kilpailutus – miten vertailla tarjouksia?

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s